Immobilien-Bewertung: Wofür und wie?
Immobilien-Bewertung ist ein weit gefasster Begriff, der von der groben Ersteinschätzung durch einen Online-Rechner bis hin zu einem Verkehrswertgutachten reicht, welches von einem Gutachter gegen Zahlung eines Honorars erstellt wird. Je nachdem, ob Sie für einen Hauskauf nur wissen wollen, welcher Preis für eine Immobilie in etwa gerechtfertigt ist, ob Sie selbst ein Haus zum Verkauf anbieten möchten, ein Erbe aufteilen müssen oder ein Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt oder vor Gericht benötigen, sind die Anforderungen an die Immobilien-Bewertung unterschiedlich. Das gilt für den Umfang genauso wie für die Person, die die Einschätzung vornimmt.
Wer nimmt die Immobilien-Bewertung vor?
Im Prinzip kann jeder eine Immobilien-Bewertung vornehmen. Auch Sie selbst können und dürfen das, auch ohne Gutachter, zumindest in den meisten Fällen. Daher finden sich im Internet auch zahlreiche kostenlose Online-Rechner, die eine Wertermittlung anbieten. Anhand von Lage, Größe, Alter und einigen weiteren Angaben wird der Wert von Haus oder Wohnung sowie der Grundstückswert innerhalb weniger Minuten berechnet. Dies ist jedoch nur ein Schätz- oder Richtwert, denn bei einer solchen Schnell-Berechnung bleiben viele wertrelevante Faktoren unberücksichtigt und auch eine Besichtigung findet nicht statt.
Wünschen Sie eine fundierte Immobilien-Bewertung für die Erstellung eines Verkaufsexposés oder zur privaten Regelung einer Erbangelegenheit, sollten Sie einen Sachverständigen mit Marktkenntnis und Fachwissen im Bauwesen konsultieren. Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit dem Verkauf des Hauses, wird er wahrscheinlich eine Wertermittlung kostenlos vornehmen. Brauchen Sie die Bewertung für das Finanzamt oder das Gericht, müssen Sie von einem staatlich anerkannten oder einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter ein offizielles Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Eine solche Wertermittlung kann mehrere Wochen dauern, schließt eine Ortsbesichtigung ein und ist kostenpflichtig. Die Kosten für ein solches Gutachten gehören zu den nicht unerheblichen Nebenkosten bei einem Hauskauf.
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Wie wird eine Immobilien-Bewertung vorgenommen?
Für eine professionelle Immobilien-Bewertung kommen drei Verfahren in Frage, von denen je nach Objekt eins oder auch mehrere zugleich angewandt werden. Diese Verfahren sind:
- Das Vergleichswertverfahren
In diesem Verfahren für Immobilien-Bewertungen werden Vergleichsdaten herangezogen. Das heißt, die Immobilie wird mit anderen Objekten, die in Lage, Alter, Größe, Bauweise und Nutzung ähnlich sind, verglichen. Anhand der für diese Objekte erzielten Verkaufspreise wird der Wert ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich beispielsweise für Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen, bei denen es eine gewisse Anzahl gut vergleichbarer Objekte gibt. - Das Sachwertverfahren
ist ein direkter Vergleich mit ähnlichen Objekten nicht möglich, wird der Sachwert der Immobilie ermittelt. Für diesen wird neben Lage, Alter und Gebäudewert auch der Bodenrichtwert herangezogen. Dem Sachwertverfahren liegt die Frage zugrunde, wie viel es kosten würde, heute genau das gleiche Gebäude auf genau demselben Grundstück zu errichten. Aus dieser Ermittlung und unter Berücksichtigung der Wertminderung durch das Alter der Bestandsimmobilie wird dann der Immobilienwert bestimmt. - Das Ertragswertverfahren
ist für Unternehmen sowie vermietete oder verpachtete Immobilien vorgesehen. Denn hierbei wird der Wert anhand der Erträge bestimmt, die sich erwartungsgemäß mit der Immobilie erwirtschaften lassen. Die Erträge werden aus dem Reinertrag durch Nutzung, Vermietung oder Verpachtung abzüglich der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten berechnet.
Welche Kriterien werden bei der Immobilien-Bewertung herangezogen?
Egal, wer die Bewertung einer Immobilie vornimmt und nach welchem Verfahren konkret gearbeitet wird, haben bestimmte Kriterien großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Die vier wichtigsten sind hier zusammengefasst:
- Lage
Die Lage einer Immobilie ist für ihren Wert von besonders großer Bedeutung. Die erzielten Verkaufspreise sind je nach Region sehr unterschiedlich. Das ist auch ein Grund dafür, dass beim Vergleichswertverfahren nur Immobilien aus der unmittelbaren Umgebung berücksichtigt werden. Die Lage unterteilt sich in die Makrolage, also Kleinstadt/Großstadt, Stadtrand, ländliche Region, und die Mikrolage, also den Ortsteil, die Nachbarschaft und den konkreten Standort mit Ausblick. Selbstverständlich spielt auch die Infrastruktur eine wichtige Rolle: Wie groß ist die Entfernung zu Geschäften, Ärzten, Schulen und Kindergärten, wie sind die Verkehrsanbindung und der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln? - Art der Immobilie
Für die Bewertung der Immobilie spielt außerdem die Art der Nutzung bzw. des Gebäudes eine wichtige Rolle. Handelt es sich um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder um ein Haus mit eigenem Grundstück? Freistehend oder Reihenhaus? Bungalow oder Villa? Wird die Immobilie gewerblich genutzt, ist sie vermietet? In diese Kategorie gehören auch Anzahl und Aufteilung der Räume sowie Nebengebäude. - Alter und Zustand
Altbau oder Neubau, saniert oder in ursprünglichem Zustand? Die Bausubstanz hat genauso wie Dach, Türen und Fenster, Elektrik oder Fußböden Einfluss auf die Bewertung einer Immobilie. Darüber hinaus wird die Energieeffizienz von Heizanlagen sowie eine Dämmung oder Nicht-Dämmung einbezogen. Die Energiebilanz eines Gebäudes muss übrigens beim Verkauf den Interessenten durch einen gültigen Energieausweis nachgewiesen werden. - Ausstattung
Zur Ausstattung gehört zum Beispiel die Qualität der Baumaterialien und eventueller Einbauten oder Einrichtungselemente, aber auch die Beschaffenheit der Räumlichkeiten sowie die Existenz von Garage, Garten, Pool oder anderen Nutzflächen.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Inhaltlich gibt es im Grunde keinen Unterschied, denn es geht um die Feststellung des Werts einer Immobilie. Der Unterschied besteht in Ausführlichkeit und Funktion. Eine einfache Bewertung kann auch ein Online-Rechner bieten, je genauer die Wertermittlung aber sein soll, desto mehr Sachkenntnis und Expertise sind erforderlich. Das Verkehrswertgutachten ist so etwas wie die offizielle Version einer Immobilien-Bewertung.
Beim Verkehrswertgutachten werden zwei Ausführungen unterschieden und danach richtet sich auch, wer es erstellt und wie hoch der Preis dafür ist. Möchten Sie eine Immobilie verkaufen, brauchen Sie eine realistische Markteinschätzung, um einen Verkaufspreis festzulegen. Mit der Erstellung eines solchen Exposé, das etwa zwei bis drei Seiten umfasst, können Sie beispielsweise einen Immobilienmakler beauftragen. Dieser wird die Immobilie kurz besichtigen und innerhalb von wenigen Tagen das Kurzgutachten erstellen. Wenn Sie ihn mit dem Verkauf beauftragen, ist das Gutachten meist inklusive. Zur Vorlage beim Gericht oder beim Finanzamt benötigen Sie allerdings eine ausführliche Immobilienwertermittlung, die von einem staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter verfasst sein muss. Ein solches offizielles Verkehrswertgutachten kann schon mehr als 30 DIN A4 Seiten lang sein, ist kostenpflichtig und braucht in der Regel mehrere Wochen bis zur Fertigstellung.
Dafür gibt es keine Garantie. Es handelt sich um eine „theoretische“ Zahl, und der tatsächliche Kaufpreis kann nach oben oder unten abweichen. Je mehr Faktoren in die Berechnung einbezogen werden, desto genauer ist in der Regel die Schätzung. Außerdem ist eine möglichst genaue Bewertung einer Immobilie sinnvoll, denn diese gibt Sicherheit bei Preisverhandlungen.
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