Technische Erschließung: Anschluss an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze
Grundsätzlich wird eine Baugenehmigung erst dann erteilt, wenn das zu bebauende Grundstück erschlossen ist. Die öffentliche Erschließung eines Grundstücks ist Aufgabe einer Gemeinde [§ 123 (1) Baugesetzbuch]. Mindestens 10 % der beitragsfähigen Erschließungskosten müssen von der Gemeinde getragen werden.
Zur Deckung der übrigen Kosten werden von den Städten und Gemeinden Erschließungsbeiträge erhoben, die vom jeweiligen Grundstückseigentümer zu entrichten sind. Dabei werden die anfallenden Erschließungskosten auf alle zu erschließenden Grundstücke verteilt. Als Berechnungsgrundlage können von den Städten und Gemeinden die Länge des Grundstücks zur Erschließungsanlage oder die Grundstücksfläche herangezogen werden.
Die private oder auch innere Erschließung (Hausanschluss) obliegt organisatorisch allein dem Grundstückseigentümer und muss von ihm in voller Höhe bezahlt werden.
Da die Erschließungskosten insgesamt einen erheblichen Kostenfaktor ausmachen, achten Sie beim Kauf eines Grundstücks immer darauf, ob Sie als Käufer und künftiger Eigentümer noch erschließungsbeitragspflichtig (Abkürzung: ebp) sind oder das Grundstück von Ihnen erschließungskostenfrei / erschließungsbeitragsfrei (Abkürzung: ebf) erworben werden kann.
Die Erschließung eines Grundstücks umfasst die technische und die verkehrsmäßige Erschließung. Zur technischen Erschließung zählen der Anschluss an die Versorgungsnetze für Strom, Gas, Wasser, Telekommunikation sowie der Anschluss an die Kanalisation zur Abwasserentsorgung.
Verkehrsmäßige Erschließungskosten: Straßenbau und Umfeld
Zur verkehrsmäßigen Erschließung des Grundstücks zählen der Bau von öffentlichen Straßen, Wegen, Plätzen, Parkflächen, Grünanlagen, ggf. von Kinderspielplätzen und die Errichtung der Straßenbeleuchtung.
Im Übrigen besteht in der Regel kein Rechtsanspruch auf die Erschließung eines Grundstückes [§ 123 (3) Baugesetzbuch].
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Wovon hängt die Höhe der Erschließungskosten ab?
Die Erschließungskosten für die öffentliche Erschließung werden von den Gemeinden über die Erschließungsbeiträge erhoben. Die Gemeinden können die Höhe des Beitrags auf Grundlage der tatsächlichen Kosten oder nach Einheitssätzen festlegen.
Die Verteilung des beitragsfähigen Aufwandes auf die Eigentümer der anzuschließenden Grundstücke können die Gemeinden abhängig machen von:
- Nutzungsart des Gebäudes (privat oder gewerblich)
- Geschosszahl des Gebäudes
- Grundstückslänge an der Erschließungsanlage (z. B. Straße)
- Grundstücksfläche
So ergeben sich je Grundstück unterschiedlich hohe Erschließungskosten.
Die Kosten für die innere Erschließung, also ab dem Anschlusspunkt außerhalb des Grundstücks bis zum Gebäude innerhalb des Grundstücks, trägt der Grundstückseigentümer allein.
Die Höhe der inneren Erschließungskosten ist abhängig von der Lage des Gebäudes auf dem Grundstück, die den entstehenden Arbeitsaufwand und die Menge des einzusetzenden Materials beeinflusst. Als Faustregel gilt: Je näher das Gebäude am Anschlusspunkt steht, desto niedriger fallen die Kosten aus.
Mit folgenden Erschließungskosten für die innere Erschließung (Hausanschluss) sollten Sie überschlägig rechnen:
| Ver- / Entsorgungsnetz | Kosten |
| Strom | ca. 2.500 bis 3.000 € |
| Gas | ca. 2.500 bis 3.000 € |
| Wasser | ca. 3.000 bis 5.000 € |
| Abwasser * | ca. 4.000 bis 5.000 € |
| Telekommunikation | ca. 600 bis 800 € |
| * In einigen ländlichen Regionen besteht die Möglichkeit, auf einen Anschluss ans Abwassernetz zu verzichten. Stattdessen wird das Abwasser in einem Tank gespeichert, der regelmäßig abgepumpt wird. Ob die laufenden Kosten günstiger als der Anschluss an die Kanalisation sind, entscheidet sich im Einzelfall. | |
Da die Erschließungsbeiträge und -kosten insgesamt einen beachtlichen Betrag ausmachen, empfehlen wir Ihnen, diese in Ihrer Baufinanzierung zwingend zu berücksichtigen.
Mögliche weitere Kosten
Neben den Erschließungskosten fallen oft auch Kosten für die Grundstücksvermessung (ca. 2.000 bis 3.000 Euro) sowie ein Baugrundgutachten (ca. 1.000 Euro) an. Da das Baugrundgutachten ergeben kann, dass das Grundstück gänzlich unbebaubar ist, sollten Sie vor dem Kauf ein Rücktrittsrecht vereinbaren, wenn das Gutachten noch nicht vorliegt.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Die Höhe der Erschließungskosten ist im Voraus nur schwer abzuschätzen. Aus der Beschreibung des Grundstücks geht aber meist hervor, ob dieses unerschlossen, teilerschlossen oder vollerschlossen ist. Oft sind Grundstücke auch als erschließungsbeitragspflichtig (ebp) oder erschließungsbeitragsfrei (ebf) gekennzeichnet. Kaufen Sie ein bereits fertiges Haus, fallen keine Erschließungskosten an.
Wenn die Immobilie auf dem betreffenden Grundstück gewerblich genutzt oder vermietet wird, sind die Erschließungskosten in voller Höhe steuerlich abzugsfähig.
Handelt es sich hingegen um eine privat genutzte Wohnimmobilie, ist eine steuerliche Abzugsfähigkeit nicht gegeben.
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