Was ist ein Bauantrag genau und wie wird er eingereicht?
Ein Bauantrag ist ein Antrag auf Baugenehmigung und wird vom Bauherrn gestellt. Ohne Baugenehmigung darf der Bauherr sein Bauvorhaben nicht realisieren.
Über den Bauantrag entscheidet die Bauaufsichtsbehörde in einem Baugenehmigungsverfahren.
Im Ergebnis des Bauantrages ist die Baugenehmigung die Erlaubnis der Bauaufsichtsbehörde, das Bauvorhaben des Bauherrn zu realisieren.
Die Baugenehmigung ist befristet, je nach Bundesland auf ein bis vier Jahre.
Die Bauordnungen oder Landesbauordnungen der Bundesländer regeln, für welche Bauvorhaben ein Bauantrag notwendig ist und welche Bauvorhaben verfahrensfrei, also ohne Notwendigkeit einer Baugenehmigung umgesetzt werden dürfen.
In den meisten aller Fälle muss ein Bauherr, der den Bau, die Änderung oder die Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes oder einer Anlage plant, sich hierfür eine Baugenehmigung von seiner zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilen lassen.
Für den teilweisen oder vollständigen Abriss von Gebäuden und Anlagen, deren Abriss nicht verfahrensfrei ist, macht sich bei der Bauaufsichtsbehörde hingegen eine Beseitigungsanzeige erforderlich.
Das Einholen der Genehmigung für Bauvorhaben erfolgt über einen Bauantrag. Das Dokument wird dabei von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt, von ihm geprüft und dann von ihm und dem Bauherrn unterzeichnet.
Bauvorlagenberechtigte Entwurfsverfasser können in den Architektenkammern eingetragene Architektinnen oder Architekten sowie bauvorlageberechtigte Ingenieurinnen und Ingenieure sein.
Der Bauantrag ist in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Gemeinde, in der das Bauvorhaben realisiert wird, einzureichen. Ein Exemplar erhalten Sie mit der Baugenehmigung, die zwei weiteren sind für die Bauaufsichtsbehörde und die Gemeinde bestimmt.
Nach der Einreichung des Bauantrags erfolgt dessen Prüfung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde nach den geltenden Landesbauordnungen. So muss das Bauvorhaben den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans entsprechen, Abstandsflächen einhalten, Sicherheitsstandards erfüllen und vieles mehr. Entspricht das Vorhaben allen Vorschriften, hat der Bauherr einen rechtlichen Anspruch auf die Baugenehmigung.
Den Bau dürfen Sie erst beginnen, wenn Ihnen die Baugenehmigung zugegangen ist und erst dann, wenn weitere Genehmigungsverfahren, die über die Baugenehmigung hinausgehen, z. B. denkmalschutzrechtliche Erlaubnisse, vorliegen.
Den tatsächlichen Baubeginn müssen Sie der Bauaufsichtsbehörde mindestens eine Woche vorher in einer schriftlichen Baubeginnsanzeige melden. Gegebenenfalls müssen Sie mit der Baubeginnsanzeige Bauzeichnungen, Stellplatznachweis(e), Abstandsflächennachweise, Nachweise der Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile, Nachweise des vorbeugenden Brandschutzes, Wärmeschutznachweise, Schallschutznachweise, Berechnungen zum umbauten Raum und einen statistischen Erhebungsbogen für Bauvorhaben einreichen, falls diese der Bauaufsichtsbehörde noch nicht vorliegen. Zudem müssen Sie die mit der Bauleitung betraute(n) Persone(n) benennen.
Werden in Ihrem Bau Feuerungsanlagen, feuerbeheizte Sorptionswärmepumpen, verbrennungsmotorisch betriebene Wärmepumpen oder -anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung einschließlich Anlagen zur Abführung von Abgasen verbaut, müssen Sie die Baubeginnsanzeige auch dem zuständigen Sachverständigen für Energieerzeugungsanlagen (i. d. R. der Bezirksschornsteinfegermeister) zustellen.
Welche Dokumente werden für einen Bauantrag benötigt?
Zunächst das Bauantragsformular selbst. Das Formular erhalten Sie über Ihre zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Je nach Bundesland, Bauaufsichtsbehörde und Bauvorhaben muss der Bauantrag mit folgenden Unterlagen gemeinsam eingereicht werden:
- Lageplan des Umfeldes im Maßstab 1:500 oder 1:000
(Auszug aus Liegenschaftskarte)
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Berechnungen zum Kubikmeter umbauten Raum
- Bauhöhenangaben
- Nachweis der Standsicherheit einschließlich der Feuerwiderstandsdauer tragender Bauteile
- Nachweise des vorbeugenden Brandschutzes, des Wärmeschutzes und des Schallschutzes
- Angaben zur Wasserversorgung und Grundstücksentwässerung
- Angaben zur straßenmäßigen Erschließung
- Abstandsflächenübernahmeerklärungen
- von Nachbarn unterschriebene Zustimmungserklärungen
- Baumbestandserklärungen
- Freiflächengestaltungsplan.
Der Bauantrag muss vom Bauherrn und vom bauvorlagenberechtigten Entwurfsverfasser [in der Architektenkammer eingetragene(r) Architekt(in) bzw. bauvorlageberechtigte(r) Ingenieur(in)] gegengezeichnet und mit den notwendigen Anlagen in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden.
Welche Kosten sind mit einem Bauantrag verbunden?
Schon die Antragstellung für ein Bauvorhaben ist mit Kosten verbunden, die zu den Baunebenkosten gehören. Sie variieren je nach Größe des Projekts und unterliegen den jeweiligen Landesgebührenordnungen der einzelnen Bundesländer. Die Gebühren belaufen sich etwa auf 0,5 bis 1 % der Gesamtsumme des Bauvorhabens. Als Formel für eine überschlägige Berechnung gilt:
Umbauter Raum in Kubikmeter x Bauwert in Euro pro Kubikmeter / Gebührensatz der Baubehörde
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus im Wert von 300.000 Euro würden ungefähr 1.500 Euro Antragsgebühren anfallen.
Die Behörden erheben eine Mindestgebühr je nach Bundesland in Höhe von 100 bis 200 Euro.
Zusätzlich zum Gebührensatz der Baubehörden addieren sich die Kosten für
- Honorare für Architekten und Bauingenieure
- die Ausstellung verschiedener Prüfdokumente.
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In welchen Fällen ist ein Bauantrag nicht erforderlich?
Zwar ist für die meisten Bauvorhaben die Stellung eines Bauantrags zur Erlangung einer Baugenehmigung notwendig, dennoch bestehen im öffentlichen Baurecht bestimmte Ausnahmen.
Die Bauaufsichtsbehörden der verschiedenen Bundesländer legen in den Bauordnungen und Landesbauordnungen fest, welche baulichen Anlagen „verfahrensfrei“ sind und somit keiner Baugenehmigung bedürfen.
Meist betrifft es
- kleine Gebäude, deren Bruttorauminhalt nicht größer als 75 Kubikmeter beträgt
- in den Abstandsflächen zulässige Garagen mit einer Fläche nicht größer als 50 Quadratmeter
- kleine Garten- und Gewächshäuser
- Gartenlauben in Kleingartenanlagen im Sinne des Bundeskleingartengesetzes
- Terrassenüberdachungen bis zu einer festgelegten Fläche in Quadratmeter
- Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren an und auf Dachflächen und Außenwandflächen
- Brunnen
- ortsfeste Behälter für Flüssiggas bis zu einem bestimmten Rauminhalt
- Schwimmbecken bis zu einem bestimmten Beckeninhalt in Kubikmeter
- Einfriedungen, Mauern, Zäune bis zu einer festgelegten Höhe
und anderes mehr, je nach Bauordnung und Landesbauordnung.
Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann es bei Einzelvorhaben außerdem zu einer Genehmigungsfreistellung kommen. Reichen Sie einen Bauantrag für ein eigentlich genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ein, kann die Gemeinde abhängig vom Projekt gegebenenfalls auf ein Genehmigungsverfahren verzichten. Erhalten Sie eine solche Mitteilung, so können Sie auch ohne Baugenehmigung oder Baufreigabe mit dem Bau beginnen.
Nicht zuletzt können die Antragstellung und die Baugenehmigung auch entfallen, wenn ein anderes Verfahren für die Bewilligung von Errichtung oder Umbau eines Gebäudes oder einer Anlage erforderlich ist. Unterliegt ein Vorhaben beispielsweise einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigungspflicht, so erfolgt die Prüfung des Projekts durch die Immissionsschutzbehörde. Ein gesondertes Baugenehmigungsverfahren wird in diesem Fall nicht eingeleitet bzw. durchgeführt.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Es kann etwa drei bis fünf Monate dauern, bis ein Bauantrag von den zuständigen Behörden bewilligt wird. In Baden-Württemberg hat die Baurechtsbehörde innerhalb von zwei Monaten über den Bauantrag zu entscheiden. Stellen Sie sicher, dass bei Antragstellung alle nötigen Dokumente vorhanden sind und eingereicht werden. So kommt es zu keinen durch Nachfragen entstandenen Verzögerungen.
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist es sinnvoll, frühzeitig die Nachbarn über das geplante Bauvorhaben zu informieren. Die Bauordnungen und Landesbauordnungen der verschiedenen Bundesländer sehen die Einbeziehung der Nachbarn in das jeweilige Bauvorhaben vor. Dem Bauantrag sind grundsätzlich als Anlage Zustimmungserklärungen der Nachbarn beizufügen.
Sollten Nachbarn die Zustimmungserklärung jedoch nicht unterschreiben, wird die Bauaufsichtsbehörde dem Bauantrag stattgeben, wenn alle Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung erfüllt sind.
Nachbarn können gegen eine erteilte Baugenehmigung Widerspruch einlegen, sofern sie belegen können, dass sie in ihren Rechten verletzt wurden. Der Widerspruch von Nachbarn hat zur Folge, dass der Bauherr sein Bauvorhaben nicht beginnen oder nicht mehr fortsetzen darf, und zwar solange, bis ein gerichtlicher Bescheid vorliegt.
Wurde den Nachbarn die Baugenehmigung förmlich zugestellt, können Nachbarn innerhalb eines Monats in Widerspruch gehen und eine Anfechtungsklage einreichen.
Wurde den Nachbarn hingegen die Baugenehmigung nicht förmlich zugestellt, haben Nachbarn ab dem Zeitpunkt des Beginns der Bauarbeiten ein Jahr lang Zeit, gegen die erteilte Baugenehmigung vorzugehen.
Aus vorgenannten Gründen ist es zur Sicherheit für den Bauherrn von Vorteil, sich entweder vor Erteilung die Zustimmungserklärung der Nachbarn einzuholen oder den Nachbarn nach erhaltener Baugenehmigung gegen Unterschriftennachweis über die erteilte Baugenehmigung in Kenntnis zu setzen.
Die meisten Bauanträge werden bewilligt. Dennoch kann es vorkommen, dass Ihnen keine Baugenehmigung erteilt wird. Möglich kann das werden, wenn das von Ihnen geplante Bauobjekt nicht in das Orts- und Landschaftsbild der Gemeinde passt oder das Grundstück sich nicht für die geplante Bebauung eignet.
Haben Sie eine Ablehnung Ihres Bauantrages erhalten, können Sie innerhalb von vier Wochen gegen diese Entscheidung Widerspruch einlegen. Der Widerspruch sollte jedoch mit einer schlüssigen und fundierten Begründung erfolgen, etwa dem Gutachten eines Bausachverständigen. Im Freistaat Bayern und in Nordrhein-Westfalen besteht die Möglichkeit der Einlegung eines Widerspruches nicht, stattdessen muss direkt eine Klage gegen den Entscheid geführt werden.
Sollte Ihr Bauantrag ein zweites Mal abgelehnt werden, können Sie am besten mit fachanwaltlicher Hilfe auf dem Klageweg eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen. Dieser Weg ist jedoch sehr kostspielig und verzögert Ihr Bauvorhaben.
Ja, das kann sie. Je nach Bundesland gilt eine Baugenehmigung ein bis vier Jahre. Auch ein Baustillstand über den Zeitraum hinaus führt zum Ablauf einer Baugenehmigung. Kommt es bei Ihrem Bauprojekt zu unerwarteten Verzögerungen, können Sie jedoch vor Ablauf der Frist bei Ihrer Baubehörde eine Verlängerung der Baugenehmigung beantragen. Dies ist weitaus weniger zeit- und kostenintensiv als das Stellen eines neuen Bauantrags.
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