Erbpacht

Bei einer Erbpacht erhält ein Verbraucher das Recht, das Grundstück eines Dritten für bauliche oder anderweitige Vorhaben zu nutzen, ohne dieses zu kaufen. Stattdessen verpflichtet er sich, regelmäßig einen Betrag für die Nutzung zu zahlen, den sogenannten Erbbauzins. Dessen Höhe sowie die Laufzeit des Nutzungsabkommens wird vorab von Erbpachtnehmer und Erbpachtgeber vertraglich geregelt. Diese belaufen sich für gewöhnlich auf jeweils 3 bis 5 % des Grundstückswertes und 50 bis 99 Jahre.

Heutzutage ist der Begriff „Erbbaurecht“ für Verträge solcher Art weitaus geläufiger. Der Terminus Erbpacht wird jedoch immer noch als Synonym verwendet.

Bei der Nutzung einer Erbpacht erwirbt ein Verbraucher zwar eine Wohnung oder ein Haus (bzw. das Recht, ein solches zu bauen), jedoch nicht den Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht oder stehen wird. Hieraus ergeben sich einige Nachteile, welche sich nicht allein auf die Zahlung des Erbbau- bzw. Erbpachtzinses beziehen. Die Nutzer des Erbbaurechts müssen in einigen Punkten mit mehr Fremdbestimmung rechnen:

• Neben der Nutzung muss der Erbpachtgeber auch einem Verkauf der auf dem Grundstück errichteten Immobilie zustimmen. Zusätzlich kann er ein Veto einlegen, wenn er die Kreditwürdigkeit der neuen Käufer anzweifelt.
• Die Erbpacht muss eigenständig verlängert werden. Bei Auslaufen des Vertrags gehen alle auf dem Grundstück errichteten Immobilien automatisch in den Besitz des Erbpachtgebers über – er muss den Erbpachtnehmer allerdings mit mindestens zwei Dritteln des Verkehrswerts der Bauwerke entschädigen.
• Der eigentliche Grundstückseigentümer kann die Erbpacht bei Eigenbedarf oder bei der Verwahrlosung des Grundstücks jederzeit auflösen. In diesem Fall erhält der Erbpachtnehmer eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie. Eigenbedarf lässt sich aber vertraglich ausschließen, was eine empfohlene Sicherheit für den Erbpachtnehmer darstellt.
• Da von Erbpachtgrundstücken ein größeres finanzielles Risiko ausgeht, sind die Konditionen für Baufinanzierungen von Kreditinstituten in der Regel schlechter und es ist mehr Eigenkapital erforderlich.

Ein Vorteil beim Erwerb von Immobilien, die auf einem Erbpachtgrundstück stehen, ist insbesondere der Kaufpreis: Dieser fällt deutlich niedriger aus als bei Häusern oder Wohnungen, bei denen das Grundstück oder Teile hiervon dazugehören.