Der Beleihungswert als Richtlinie bei der Kreditvergabe mit hinterlegter Sicherheit
Der Beleihungswert ist der Wert, den verschiedene Kreditgeber als Obergrenze festlegen, bis zu dieser die Kreditgeber Darlehen vergeben dürfen.
Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) §16 (2) führt dazu aus:
„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“
(Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts vom 22. Mai 2005, BGBl. I Nr. 29, S. 1373 ff.)
Die Ermittlung des Beleihungswertes ist von unabhängigen Gutachtern auf Grundlage des Verkehrswertes von Gebäuden bzw. des Bauwertes von Grundstücken sowie der voraussichtlichen Marktentwicklung durchzuführen. Die Gutachter dürfen selbst aber keinen Einfluss auf die Kreditentscheidung oder die Auszahlung von Darlehen haben.
Bei Immobilienfinanzierungen kommen als Darlehenssicherheiten für den Kreditgeber in der Regel Immobilien des Kreditnehmers infrage. Der Beleihungswert einer Immobilie darf nicht mit dem Verkehrswert oder auch Marktwert einer Immobilie gleichgesetzt werden. Während sich der Verkehrswert oder auch der Marktwert einer Immobilie nach den örtlichen Marktgegebenheiten richtet und den unter normalen Umständen erzielbaren Preis einer Immobilie abbildet, spiegelt der Beleihungswert einer Immobilie deren Wert unter Berücksichtigung der Sicherheitserfordernisse des jeweiligen Kreditgebers wider. Da der Beleihungswert einer Immobilie künftige Wertschwankungen während des Finanzierungszeitraumes berücksichtigen muss, liegt dieser stets unterhalb des Verkehrs- oder Marktwertes dieser Immobilie. Als zusätzliche Sicherheit wird der Kreditgeber meist eine prozentual festgelegte Beleihungsgrenze als Risikoabschlag vom Beleihungswert festlegen, um sonstige Kreditrisiken weitestgehend auszuschließen.
Zwar kann der Beleihungswert einer Immobilie als Obergrenze bei der Vergabe von Darlehen dienen, dies ist jedoch nur selten der Fall. Die Kreditinstitute handhaben die prozentuale Regelung hier unterschiedlich. Während viele Bausparkassen Kredite in Höhe von bis zu 80 % des Beleihungswertes vergeben, gewähren etwa Pfandbriefbanken meist nur 50 bis 60 %. Es ist zwar möglich, die Beleihungsgrenze von Finanzinstituten zu überschreiten, hierbei verschlechtern sich jedoch die Konditionen des Darlehens, um das zusätzliche Risiko über das Vermögen und Einkommen des Kreditnehmers abzusichern.
Ihr Eigenheim wartet!
Jetzt kostenlos Ihre Immobilienfinanzierung berechnenDas könnte Sie auch interessieren
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf gibt Auskunft über das Kreditrisiko eines bestimmten Darlehns. Mehr Informationen erhalten Sie in unserem Fachlexikon.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert liefert einen ersten Anhaltspunkt, um den Wert von Bauland und Immobilien zu ermitteln. Erfahren Sie mehr in unserem Lexikon.
Immobilienbewertung
Immobilienbewertungen helfen, die Kauf- oder Verkaufspreise von Häusern, Wohnungen und Grundstücken besser einzuschätzen. Wichtige Infos und Tipps gibt es hier!