Grundlegendes beim Hauskauf
Stehen Sie vor der Überlegung, eine Immobilie zu kaufen, sind im Vorfeld einige Fragen zu klären. Neben Grundlegendem wie dem Check der finanziellen Möglichkeiten betrifft dies zunächst Organisatorisches:
- Beauftrage ich für den Erwerb einen Makler oder nicht?
- Benötige ich für die Besichtigungen einen Immobiliensachverständigen?
- Wie ist der Ablaufplan?
Die Courtage für einen Makler ist nicht unerheblich. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises und ist anteilig zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen. Haben Sie die Möglichkeit, ein Haus ohne Makler zu kaufen, fallen diese Kosten für Sie nicht an. Oftmals kann es aber wiederum günstig sein, von der Markt- und Sachkenntnis eines Maklers zu profitieren.
Bis Sie das gewünschte Haus gefunden haben, werden einige Besichtigungen notwendig sein. Wenn Sie sich nach einem ersten Termin für einen möglichen Kauf entscheiden, empfehlen wir Ihnen, für eine weitere Besichtigung einen Immobiliensachverständigen hinzuzuziehen, der das Haus fachmännisch begutachtet und Sie auf ggf. bestehende Mängel hinweist. Denn Ihr Haus kaufen Sie wie gesehen. Für nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages entdeckte Mängel gibt es in der Regel keine Gewährleistung.
Worauf sollte ich beim Hauskauf achten?
Vor jedem Hauskauf steht die Wahl der Immobilie selbst. Individuelle Wünsche und finanzielle Möglichkeiten führen zu dem Objekt, das in Ihrer Vorstellungswelt liegt. Mindestens folgende Kriterien sollten Einfluss auf Ihre Kaufentscheidung haben und müssen von Ihnen geprüft werden:
- Lage:
Stadt oder ländlicher Raum, Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Infrastruktur - Haustyp:
Villa, freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Reihenendhaus - Größe und Raumaufteilung:
Wohnfläche, Anzahl Räume, Bäder und WCs, Balkon, Terrasse, Keller, Garage, Nebengebäude - Baulicher Zustand:
schlüsselfertig, renovierungsbedürftig, sanierungs-/modernisierungsbedürftig, um- und ausbaufähig - Energiebilanz:
Auskunft gibt der Energieausweis - Grundbuch:
Auskunft über rechtliche und finanzielle Lasten, bspw. Grundschulden, bauliche Veränderungen wie An- und Umbauten, Beschränkungen für das Grundstück z. B. Wegerechte - Versicherungsschäden:
vor allem Elementarschäden z. B. durch Hochwasser, Überschwemmung, Rückstau, Starkregen, Hagel, Erdrutsch und Lawinen, aber auch durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm - Kosten:
für notwendige Renovierung, Modernisierung, Sanierung, erforderliche An- oder Umbauten
Natürlich wirken sich die vorgenannten Punkte auf den Kaufpreis aus. Wir empfehlen Ihnen, beim Hauskauf auch auf Folgekosten für Renovierung, Modernisierung, Sanierung oder erforderliche Um- und Anbauten zu achten, damit Sie Ihr finanzielles Budget nicht sprengen. Ein Immobiliensachverständiger wird Ihnen entsprechende Hinweise geben und auf Wunsch Gutachten erstellen.
Schritt für Schritt: Wie läuft ein Hauskauf ab?
Hand drauf und Geld überweisen – so einfach funktioniert ein Hauskauf nicht. Wenn Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben und der Kauf über einen Makler abgewickelt wird, können Sie mit ihm eine Reservierungsvereinbarung treffen. So wird das Haus in einem festgelegten Zeitraum keinem weiteren Kaufinteressenten angeboten und Sie gewinnen Zeit, sich um die Finanzierung zu kümmern. Schon vorher haben Sie mit dem Budgetrechner Ihren finanziellen Rahmen abgesteckt.
Mindestens folgende Schritte sind für einen Hauskauf notwendig:
- Mittels Budgetrechner den finanziellen Rahmen für den geplanten Hauskauf ermitteln
- Kriterien für das Objekt festlegen
- Geeignete Objekte suchen oder über einen Makler vermitteln lassen
- Objektbesichtigungen durchführen, Sachverständige zu Rate ziehen
- Alle vorhandenen Objektunterlagen, einschließlich aktuelle Grundbucheinträge prüfen
- Entscheidung für ein Objekt
- Kaufpreis verhandeln und festlegen
- Reservierungsvereinbarung treffen
- Finanzierungsanfrage beim Kreditinstitut stellen
- Finanzierung für den Hauskauf beantragen
- Finanzierungszusage des Kreditinstituts abwarten
- Notariellen Kaufvertrag erstellen
- Notariellen Kaufvertrag prüfen, ggf. mit anwaltlicher Unterstützung
- Ggf. Änderungswünsche beim Notar vortragen
- Erst nach Erhalt der Finanzierungszusage erfolgt die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages
- Nach der notariellen Beurkundung ist der Kaufvertrag rechtskräftig geschlossen
- Zahlung des Kaufpreises
- Zahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer
- Durch Notar veranlasste Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch
- Prüfung und ggf. Neuabschluss einer Gebäudeversicherung
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Hauskauf: Was muss ich bei der Finanzierung bedenken?
Die Finanzierung eines Hauskaufs bedarf einer ordentlichen Budgetplanung, damit der mögliche Finanzierungsrahmen abgesteckt werden kann. Verwenden Sie hierfür der Einfachheit halber unseren Budgetrechner. Dieser gibt Ihnen entsprechend Ihrer Eingaben ungefähre Auskunft darüber, wie hoch der maximale Kaufpreis für Ihr Haus sein darf und welchen maximalen Kreditbetrag Sie in Anspruch nehmen können, damit die Tilgung Ihres Darlehens nicht zur Strapaze wird.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Grundsätzlich ja, aber es gilt die Faustregel: Je niedriger das Eigenkapital, desto teurer das Darlehen. Eine solche Finanzierung ist nur ratsam, wenn Sie über ein sicheres und gehobenes Einkommen verfügen, damit Sie den langfristigen und verhältnismäßig hohen monatlichen Verpflichtungen nachkommen können.
Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Hauskauf je nach Bundesland Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 % des Kaufpreises an. Zu den Kaufnebenkosten zählen:
- Grunderwerbssteuer: 3,50 bis 6,50 % je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 2,00 %
- Grundbucheintrag: ca. 0,50 %
- Maklerprovision: 3,75 bis 7,14 % je nach Bundesland
Berücksichtigen Sie bitte auch ggf. weitere Kosten, z. B. für
- Inanspruchnahme eines Immobiliensachverständigen,
- Erstellung von baulichen oder Verkehrswertgutachten,
- Renovierung, Modernisierung, Sanierung
- sowie Um- und Ausbau.
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