Die Checkliste für den Hauskauf – so entgeht Ihnen nichts

• Soll es eine Eigentumswohnung oder ein Haus sein? 
• Möchten Sie eine Bestandsimmobilie erwerben oder lieber selber bauen? 
• Wenn Sie bauen, ein Fertighaus oder ein Massivhaus? 
• Auf großem oder kleinem Grundstück? 
• In städtischer oder ländlicher Lage? 
• Verkehrsanbindung: Wie groß sind die Entfernungen zum öffentlichen und privaten Nah- und Fernverkehr, zu Bundesstraßen, Autobahnen, Flughäfen?
• Wie groß sind die Entfernungen zu Gesundheits-, Kinder-, Bildungs-, Handels-, Kultur-, Sport- und Freizeiteinrichtungen?
• Wie ist das direkte Umfeld?
• Ist ein behindertengerechter Bau erforderlich?
• Wie viele Räume auf wie viel Wohnfläche werden benötigt?
• Werden Keller, Garage, Carport oder Nebengebäude benötigt?

• Wie viel darf Ihr Eigenheim insgesamt, inklusive aller Nebenausgaben, kosten?
• Welche Kaufnebenkosten fallen an?
• Welche Baunebenkosten fallen an?
• Wie viel Eigenkapital bringen Sie ein? 
• Können Sie Eigenleistungen einbringen? Wenn ja, welche?
• Wie viel Kredit benötigen Sie für die Immobilienfinanzierung?
• Sind staatliche Förderungen z. B. über die KfW möglich? Wenn ja, welche?
• Welche Unterhaltungskosten werden für die Immobilie anfallen?

Es ist ratsam, einen Haushaltsplan aufzustellen, in dem alle Ausgaben den regelmäßigen Einnahmen gegenübergestellt werden. Es dürfen dabei neben den Finanzierungskosten die Unterhaltungskosten für die Immobilie nicht unberücksichtigt bleiben.

• Grundsteuer
• Wasser-, Energie- (Strom, Gas, Heizung) und Telekommunikationsversorgung
• Müll-, Abwasser- und Regenwasserentsorgung
• Straßenreinigung
• Wohngebäudeversicherung
• Hausratversicherung
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
• Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen

Das Exposé dient als Präsentation der angebotenen Immobilie. Es zeigt die Immobilie auf Bildern und enthält deren wichtige Eckdaten:

• Adresse
  Möglichst genaue Adresse des Objekts.
• Lagebeschreibung des Objekts 
  Verkehrsanbindung an den öffentlichen und privaten Nah- und Fernverkehr, zu Gesundheits-, Kinder-, Bildungs-, Versorgungs-, Kultur-, Sport- und Freizeiteinrichtungen sowie zur Umgebung und direkten Nachbarschaft.
• Baujahr und Angaben zum Denkmalschutz
  Je älter die Immobilie, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit auftretender Mängel und dass Sanierungs-, Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten durchgeführt werden müssen. Daher ist der bauliche Zustand bei der Besichtigung genau zu prüfen. Handelt es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie, gelten besondere Auflagen.
• Bauart, Bautyp, Charakter und Baustil der Immobilie
  Z. B. Alt- oder Neubau, Massiv-, Holz-, Fachwerk- oder Fertigteilbauweise, Villa, Landhaus, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, freistehend, Doppelhaus, Reihenhaus, bei Eigentumswohnungen mit Angabe der Lage (Vorderhaus, Hinterhaus) und Etage, Bauepoche (z. B. Gründerjahre, Historismus, Jugendstil, Moderne).
• Zustand der Immobilie
  Der Zustand wird beispielsweise als neuwertig, gepflegt oder renovierungsbedürftig angegeben.
• Grundriss, Wohn- und Nutzfläche
  Anzahl, Art, Ausrichtung und Verteilung der Räume auf den Etagen unter Angabe aller Wohn- und Nutzflächen, einschließlich vorhandener Dach- und Kellerräume
• Angaben zu den verwendeten Energieträgern und Energieausweis
  Die Vorlage des Energieausweises durch den Verkäufer ist gesetzlich vorgeschriebene Pflicht. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis. Beide Ausweise haben eine Gültigkeit von 10 Jahren. Während der Bedarfsausweis auf Grundlage des baulichen Zustandes den theoretischen Energiebedarf einer Immobilie beschreibt, weist der Verbrauchsausweis die tatsächlich verbrauchte Energiemenge aller mindestens 5 Wohneinheiten eines Mehrfamilienhauses der vergangenen drei Jahre in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) aus. Interessant ist der Verbrauchsausweis daher insbesondere für Käufer von Eigentumswohnungen.
• Angaben zum Grundstück
  Größe in Quadratmeter, Art und Nutzung des Grundstücks, Lage (an Hauptstraße, Nebenstraße, Anliegerstraße, am Ufer, am Hang), erschlossen, teilerschlossen, nicht erschlossen (Wasser, Kanalisation, Strom, Gas, Fernwärme, Telekommunikation), Einzelgrundstück, Reihengrundstück, Eckgrundstück, Zugang zum Grundstück direkt oder über ein Wegerecht, vorhandene Abstellflächen für Kraftfahrzeuge, Parkmöglichkeiten.
• Zusätzliche Ausstattungen
  Einbaumöbel, Einbauküche, Markisen, Swimmingpool und dergleichen.
• Fotos vom Objekt und vom Grundstück
• Angaben zur Höhe des Kaufpreises
• Bei vermieteten Objekten Angaben zur erzielten Nettokaltmiete und zur Höhe des Hausgeldes p. a.
• Angaben zum frühestmöglichen Datum des Eigentumswechsels

Der Grundbuchauszug enthält beispielsweise Angaben zum Eigentümer, zu Teilungserklärungen, zu Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück liegen (zum Beispiel Wegerechte, Vorkaufsrechte, Wohn-, Nießbrauch- und Erbbaurechte, ggf. Sanierungsvermerke) sowie Grundpfandrechte (zum Beispiel Grundschulden und Hypotheken). 

Der Lageplan und die Flurkarte lassen erkennen, ob sich beispielsweise Gewässer, Bahnschienen oder oberirdische Hochspannungsleitungen, Tagebaue, Gruben oder Grünanlagen in unmittelbarer Nähe zum Grundstück befinden.

Baugenehmigungen weisen Ihnen rechtmäßig durchgeführte genehmigungspflichtige An- und Umbauten nach.

Verschafft den ersten Eindruck vom Objekt. Achten Sie auf offenkundige Mängel oder Schäden nicht nur an der Vorderseite, sondern an allen Seiten des Objekts. Gibt es Risse, abbröckelnden Putz, abblätternde Farbe oder Schäden an der Wärmedämmung?

Welche Art Dämmung wurde benutzt und wie lauten ihre Energiewerte?

Sind diese standsicher und gepflegt? Gibt es Mängel?

Sind diese einfach, doppelt oder mehrfach verglast? Besteht die Rahmung aus Holz, Metall oder Kunststoff? Sind die Glasflächen, Rahmen, Wetterschenkel, Dichtungen, Verriegelungen schadlos? Lassen sich alle Fenster öffnen und korrekt schließen? Gibt es Anzeichen von Undichtigkeiten, z. B. Wasserflecken? Sind insbesondere Dachfenster und Luken dicht? Gibt es an Fensterrahmen, Fenstergittern und Glasflächen Anzeichen, die insbesondere im Keller, Souterrain, Wintergarten oder Erdgeschoss auf versuchte oder durchgeführte Einbrüche hinweisen?

Defekte Klingeln und Briefkästen, Zustand der Hauseingangstür sowie ein insgesamt ungepflegter Eingangsbereich zeugen eher von einer abgewirtschafteten Immobilie, in der sich weitere Mängel vermuten lassen.

Riecht es muffig? Ist Schimmel oder aufsteigende Feuchtigkeit am Mauerwerk sichtbar? Ist die Immobilie oder das Grundstück mit Altlasten belastet? Fragen Sie, ob es eine wie auch immer geartete Schadstoffbelastung im Haus gibt.

Sind die Kellerräume allesamt trocken? Riecht es muffig? Lassen sich die Räume gut lüften? Ist die Kellerdecke gedämmt? 

Welche Art der Heizungsanlage ist eingebaut? Wie ist das Alter der Heizungsanlage? Wie ist der Zustand der Heizungsanlage? Wurde diese regelmäßig geprüft und gewartet? Besteht nach Kauf eine Austauschpflicht? Erfolgt die Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage? Wenn nein, wie? Sorgt der Warmwasserspeicher für eine mengenmäßig ausreichende Warmwasserversorgung für alle Bewohner?

Gibt es Aufzüge, Be- und Entlüftungssysteme und sonstige Anlagen?

Sind Rohrleitungen isoliert? Weisen diese schadhafte Stellen oder Korrosionsschäden auf? Gibt es Hinweise auf undichte Stellen, z. B. Pfützen? Riecht es nach Gas?

Ist der Wasserdruck in Ordnung? Lässt sich gleichzeitig an verschiedenen Entnahmepunkten genügend Wasser zapfen? Sind Abflüsse frei von Verstopfungen und Abflussrohre auf Dichtigkeit geprüft? Gibt es im Keller Bodenabflüsse? Sind in den Abflussrohren funktionierende Rückstauklappen verbaut?

Wie sind die Beschaffenheiten von Badewannen, Duschkabinen, Waschbecken und sonstiger Sanitärkeramik?

In welchem baulichen Zustand befinden sich diese und wie sind sie ausgestattet? Ist für Be- und Entlüftung gesorgt?

Wie sehen Verteiler- und Sicherungskästen, Stromzähler, ggf. Überputzleitungen, Lichtschalter und Steckdosen aus? Gibt es Schmorschäden?

Welches Material wurde verwendet? Wie sehen die Böden unter aufgebrachten Belägen aus? Gibt es eine Trittschalldämmung?

Sind die Treppen und deren Geländer intakt? Sind die Stufen abgenutzt, rissig oder brüchig?

Wie ist die Deckenhöhe? Ist Stuck vorhanden? Wie ist dessen Beschaffenheit? Sind Decken abgehangen? Wenn ja, wie sehen die darüberliegenden Decken aus?

Lässtsich das Dachgeschoss gut erreichen? Ist es zum Wohnraum umgebaut oder als Stauraum nutzbar? Wie schadhaft ist das Dach? Ist eine Wärmedämmung vorhanden? Ist diese auch entlang der Dachfenster trocken? Sind Dachbalken trocken und nicht von Schädlingen befallen? Gibt es Anzeichen auf ein undichtes Dach, z. B. Lichteinfall, Wasserflecken, Pfützen?  Sind Dachziegel locker? War das Dach bislang von irgendwelchen Schäden betroffen? Wurde das Dach ganz oder in Teilen erneuert? Wurden die Dachrinnen und Regenabflussrohre regelmäßig gereinigt?

Ist das Hausbarrierefrei oder lässt es sich entsprechend umbauen? Wenn Sie länger darin wohnen und Ihren Ruhestand dort verbringen wollen, ist das ein nicht zu unterschätzender Faktor. 

Entspricht die Raumaufteilung dem Grundriss, den Sie erhalten haben und genügt diese Ihren Ansprüchen? Stimmen die Maße mit den Flächenangaben im Exposé überein? Ist ausreichend Stauraum vorhanden? Schränken Dachschrägen den Nutzwert einzelner Räume empfindlich ein? 

Sind alle Räume über funktionierende Türen erreichbar? Ist deren Zustand in Ordnung? Sind alle Schlüssel vorhanden? Gibt es Anzeichen oder Spuren, die auf versuchte oder durchgeführte Einbrüche insbesondere an der Wohnungseingangs-, Keller- oder Garagentür hinweisen (Farbabplatzungen, verbogenes Schließblech, beschädigtes Holz am Türblatt oder entlang der Zargen, ggf. ersetzte Fensterscheiben)? 

Entspricht die Größe Ihren Wünschen? Sind Anschlüsse für Strom, ggf. Gas und Wasser vorhanden? Ist für eine ausreichende Be- und Entlüftung gesorgt? Ist eine zeitgemäße Einbauküche vorhanden?

Vergessen Sie nicht, das Grundstück in Augenschein zu nehmen. Achten Sie auf den Zustand der Einfriedung (Mauern, Zäune, Hecken). Lassen sich Tore und Türen einwandfrei öffnen und schließen? Wie ist der Zustand der Zufahrt und der Wege? Sind Bäume schadhaft oder von Schädlingen befallen? Ist eine Fassadenbegrünung intakt? Gibt es Abflüsse in die Kanalisation?

Liegt eine aktuell bezahlte Gebäudeversicherung vor? Wenn ja, welche Gefahren sind versichert? Ist in der Gebäudeversicherung eine erweiterte Elementarversicherung (Naturgefahrenversicherung) enthalten? Gibt es Vorschäden, die der Gebäudeversicherung angezeigt wurden? Wenn ja, welche? Wie hoch waren die Schadenssummen? Hat der Versicherer geleistet oder nicht? Welche Nachweise sind vorhanden?

Wurde das Gebäude jemals durch Naturgewalten (Sturm, Hagel, Starkregen, Hochwasser, Überflutung, Rückstau, Schneedruck, Erdrutsch, Erdfall, Erdbeben, Lawinen) oder durch Brand, Explosion, Leitungswasserschäden, Anprall von Fahrzeugen, Einbruch, Vandalismus oder andere Ereignisse beschädigt? Wenn ja, wann? Art und Höhe des jeweiligen Schadens?

In Ihren bisherigen Vorbereitungen haben Sie sich einen Überblick über Ihren finanziellen Spielraum verschafft und mindestens folgende Punkte berücksichtigt:

• Summe aller regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen
• Summe aller regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben, abzüglich derzeitiger Mietkosten
• Feststellung der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals, auch in Form von noch vorhandenen Sparverträgen
• ggf. Höhe der als Eigenkapital einzubringenden Eigenleistungen (“Muskelhypothek”)
• Kauf- oder Baupreis der Immobilie
• Höhe der Kaufnebenkosten, etwa 7,5 % bis 12,5 % des Kaufpreises, einschließlich Maklerprovisionen, Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Grundbuchkosten
• Höhe der Baunebenkosten, etwa 30 % bis 35 % des Baupreises
• Höhe der Sanierungs-, Modernisierungs-, Renovierungskosten für die Immobilie
• Höhe der Renovierungskosten für die Übergabe der bisherigen Mietwohnung
• Höhe der Umzugskosten in die neue Immobilie
• Höhe der Unterhaltungskosten für die neue Immobilie, insbesondere für die Kreditrate, Beiträge zur Wohngebäude- und Hausratversicherung, Wasser-, Energie-, Heizungs- und Telekommunikationsversorgung, Abwasser- und Müllentsorgung, Straßenreinigung, Grundsteuer, Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung

Suchen Sie anschließend nach einem passenden Partner für Ihre Immobilienfinanzierung.

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Erste Informationen über mögliche Darlehensarten, Kauf- und Baunebenkosten erhalten Sie in unserem Ratgeber und in Lexikonbeiträgen. Ein erstes Modell Ihrer gewünschten Immobilienfinanzierung können Sie schon jetzt selbst in unserem Finanzierungsrechner berechnen.

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Gern geben wir Ihnen einige Fragen an die Hand, die Sie Ihrem ausgewählten Finanzierungspartner stellen sollten:

• Reicht unser Eigenkapital für die notwendig werdende Immobilienfinanzierung aus? Sie sollten in der Lage sein, mindestens die Kaufnebenkosten für Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren und die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 7,5 % und 12,5 % des Kaufpreises) als Eigenkapital einzubringen. Besser wäre ein Eigenkapital in Höhe von 20 % der Investitionssumme. Als Eigenkapital zählen Guthaben auf Giro-, Festgeld-, Tagesgeld-, und Bausparkonten, Guthaben in Sparverträgen, z. B. Riesterrente, vermögenswirksame Leistungen, Guthaben in privaten Renten- und Lebensversicherungen, Guthaben in Wertpapieren, aber auch bereits vorhandene Immobilien. 

Nur in seltenen Fällen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich.

• Sind bei meinem Immobilienvorhaben staatliche Förderungen durch die KfW-Bank oder das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) in Form von zinsgünstigen Krediten und kostenfreien Zuschüssen möglich?
• Welche Tilgungssätze sind möglich? Prozentual hohe Tilgungssätze bieten sich in Zeiten niedriger Zinsen besonders an, da sich durch die höhere Tilgung sowohl die Darlehenslaufzeit als auch die Zinskosten deutlich reduzieren.
• Kann der Tilgungssatz auch während der Darlehenslaufzeit kostenfrei angepasst werden?
• Sind Sondertilgungen während der Darlehenszeit kostenfrei möglich?
• Wie lange kann ich die Sollzinsen in der Zinsbindungsfrist festschreiben lassen? In Zeiten besonders niedriger Zinsen ist zu empfehlen, die Zinsbindungsfrist langfristig zu vereinbaren. Meist sind zwischen 5 und 20 Jahre möglich.
• Wie lange dauert die Bearbeitung meines Darlehensantrags?
• Wann und wie erfolgt die Auszahlung der Darlehenssumme?
• Fallen Bereitstellungszinsen an, wenn die Darlehenssumme in Raten, z. B. beim Hausbau je nach Baufortschritt, ausbezahlt wird?
• Fällt bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
• Was passiert, wenn die Darlehensraten nicht mehr in der vereinbarten Höhe oder gar nicht mehr aufgebracht werden können?

• Ein wichtiger Hinweis vorweg: Unterzeichnen Sie den notariellen Kaufvertrag erst dann, wenn Ihnen die Finanzierungszusage Ihres Kreditgebers vorliegt. Der Kaufvertrag ist in der Regel nicht widerrufbar. 
• Der Notar hat Ihnen einen Kaufvertragsentwurf zukommen lassen. Sie hatten mindestens 2 Wochen Zeit, diesen zu lesen und zu prüfen. Notieren Sie sich Unverständliches und auftretende Fragen.
• Im Notartermin am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrages können Sie alle noch offenen Fragen mit dem Notar klären. Vergessen Sie nicht, Ihren Personalausweis mitzuführen, damit der Notar Ihre Identität zweifelsfrei feststellen kann. Der Notar wird den gesamten Kaufvertrag vorlesen und gewünschte Änderungen vornehmen. Der Kaufpreis wird genannt und die Zahlungsmodalitäten zur Zahlung des Kaufpreises werden festgelegt. Danach erfolgt die Unterschriftsleistung im Beisein des Notars. 
• Der Notar wird nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Grundbuchamt die Eintragung der Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) veranlassen. Diese stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht ein weiteres Mal verkauft oder vorhandene Gläubiger des Verkäufers keine Ansprüche mehr auf die Immobilie stellen können.
• Der Notar informiert das zuständige Finanzamt über die Veräußerung der Immobilie. Das zuständige Finanzamt sendet Ihnen den entsprechenden Bescheid zur von Ihnen zu entrichtenden Grunderwerbsteuer zu. Haben Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt, sendet das Finanzamt dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung zu.
• Nach Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung und nach erfolgter vollständiger Zahlung des Kaufpreises veranlasst der Notar die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Wenn Sie eine selbst genutzte Eigentumswohnung oder ein Haus bis zum 31.03.2021 gekauft bzw. angefangen zu bauen haben (Unterschrift auf dem Kaufvertrag zwischen dem 01.01.2018 und 31.03.2021), können Sie Baukindergeld beantragen. 

Die Antragstellung ist bis Ende 2023 möglich, allerdings müssen Sie den Antrag bis maximal 6 Monate nach Einzug einreichen. Das Baukindergeld beträgt 1.200 Euro pro Kind und Jahr und wird über 10 Jahre ausgezahlt, also insgesamt 12.000 Euro pro Kind über einen Zeitraum von 10 Jahren. Es gibt außerdem eine Einkommensgrenze: Diese beträgt 90.000 Euro/Jahr Gesamteinkommen des Haushalts bei einem Kind und steigt je weiterem Kind um 15.000 Euro/Jahr.

Folgende Fehler kommen immer wieder vor und sollten vermieden werden:

• Bei der Besichtigung von der schönen Fassade blenden lassen

Wenn der Makler oder der Verkäufer bestimmte Merkmale der Immobilie in ungewöhnlichem Ausmaß präsentiert, sollten Sie misstrauisch werden und sich alles ganz genau ansehen.

• Grundbucheintrag nicht genau gelesen und geprüft

Die Besitzverhältnisse sollten klar und eindeutig sein, damit Sie nicht nach dem Abschluss des Vertrages und Überweisen des Kaufpreises eine böse Überraschung erleben. Außerdem sollten Sie sich genau über vorhandene Lasten, die auf der Immobilie liegen, informieren.

• Zu hohe Raten vereinbart

Wenn Sie erst nach ein paar Monaten feststellen, dass Sie die Kreditraten in der vereinbarten Höhe doch nicht leisten können, wird es sehr schwierig, daran noch etwas zu ändern. Deswegen eine solide Finanzplanung anstellen und Reserven einkalkulieren.

• Modernisierungsbedarf unterschätzt

Bei der Besichtigung haben Sie den Modernisierungsbedarf und die daraus folgenden Kosten falsch eingeschätzt. Besser ist es, zur Besichtigung einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Möglicherweise macht sich eine zusätzliche Finanzierung notwendig.

• Kaufvertrag nicht richtig gelesen

Ein Kaufvertrag für eine Immobilie ist für einen juristischen Laien oft sehr unübersichtlich. Lassen Sie ihn von einem Sachverständigen prüfen.

Sie möchten einen Kredit bei einem unserer Partner aufnehmen? Dann laden Sie sich am besten einfach unsere praktische Checkliste für die Finanzierung herunter! Hier erfahren Sie, welche Unterlagen und Dokumente Sie bereithalten sollten.

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