Wie berechnen sich Bauzinsen?
Während der Zinssatz den Preis für einen Kredit in der Regel p. a. (pro Jahr) anzeigt, sind die zu zahlenden Zinsen das Entgelt für den Kredit.
Zinsen berechnen sich aus der Kreditsumme und dem vereinbarten Zinssatz.
Zinsen p. a. (pro Jahr) = Kreditbetrag x Zinssatz : 100
Zinsen p. M. (pro Monat) = Kreditbetrag x Zinssatz : 100 : 12
Die Höhe der Bauzinsen orientiert sich am Kapitalmarkt, etwa am Leitzins der Europäischen Zentralbank. Der individuelle Zinssatz einer Baufinanzierung wird jedoch von weiteren Faktoren beeinflusst. Hierzu zählen etwa die Darlehenshöhe, die Dauer der Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist), der Tilgungssatz, ggf. geplante Sondertilgungen, die Höhe des Eigenkapitals sowie die Bonität des Kreditnehmers.
Sollzins und Effektivzins bei Bauzinsen
Im Angebot und im Kreditvertrag einer Immobilienfinanzierung müssen vom Kreditgeber zwei verschiedene Arten von Bauzinsen verpflichtend angegeben werden. Der Sollzins beschreibt dabei die reinen Zinskosten in Bezug auf die Kreditsumme. Er kann über die Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden. In Niedrigzinsphasen sollten Kreditnehmer auf eine langfristige Sollzinsbindung achten, insbesondere dann, wenn die Bauzinsen Prognose eine steigende Bauzinsen Entwicklung vorhersagt.
Der Effektivzins (auch effektiver Jahreszins) beinhaltet neben dem Sollzins auch sämtliche mit dem Kredit verbundenen Kosten. Der Effektivzins erlaubt den Kreditinteressierten den Vergleich von Kreditangeboten unterschiedlicher Kreditinstitute.
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Die Sollzinsbindung: Festschreibung von Bauzinsen
Immobilienfinanzierungen sind meist sehr langfristig ausgelegt. Damit Darlehensnehmer das Risiko von Zinserhöhungen ausschließen können, sollten sie bestenfalls auf Grundlage einer Bauzinsen Prognose mit dem Darlehensgeber eine Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) vereinbaren. Angeboten werden Zinsfestschreibungen meist zwischen 5 und 20 Jahren. Dabei gilt die Regel, dass je länger die Sollzinsbindung vereinbart ist, der Sollzinssatz höher ausfällt.
Jedoch bewegen sich die Bauzinsen aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau. Da sich die Bauzinsen Entwicklung über die nächsten 20 Jahre allerdings nicht vorhersagen lässt, ist es besonders für Darlehensnehmer sinnvoll, deren Baufinanzierung voraussichtlich 20 Jahre oder länger laufen wird, sich die aktuell niedrigen Zinsen langfristig zu sichern. Eine solche Vereinbarung verschafft den Darlehensnehmern eine hohe Planungssicherheit. Allerdings können Darlehensnehmer Ihre Baufinanzierung während der Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) nicht ohne weiteres kündigen. In der Regel wird der Darlehensgeber eine Schadensersatzleistung für entgangene Zinsmargen in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Liegen die vollständige Auszahlung des Darlehens sowie eine letzte Vertragsanpassung länger als 10 Jahre zurück und befindet sich der Darlehensvertrag noch in der Zinsbindungsfrist, kann der Darlehensnehmer auch ohne eine Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung den Darlehensvertrag kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.
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Zins-Charts beschreiben die Entwicklung von Bauzinsen
Die historische Bauzinsen Entwicklung lässt sich sehr gut in Zins-Charts verfolgen. Jedoch können diese Charts keine Bauzinsen Prognose abgeben. Wenngleich schon 2019 in einer öffentlichen Diskussion Minuszinsen (auch Negativzinsen) die Runde machten, spiegeln sich diese in den derzeit verlangten Sollzinsen für Immobilienkredite nicht wider. Dennoch lohnt sich der Erwerb oder der Bau einer Immobilie jetzt aufgrund der niedrigen Bauzinsen sehr – vorausgesetzt, der Preis der Immobilie stimmt.
Negative Bauzinsen verringern die Kreditschuld
Während sich Sparer und Anleger nicht über Negativzinsen freuen dürften, sieht es bei Kreditnehmern schon ganz anders aus. Denn nominale Negativzinsen, im Volksmund auch „Minuszins“ genannt, verringern die Kreditschuld des Kreditnehmers um den vom Kreditgeber gezahlten Zins.
Während in Dänemark und in der Schweiz bereits negative Bauzinsen Realität sind, zieren sich die deutschen Kreditinstitute, Baufinanzierungen mit Minuszinsen anzubieten. Sie halten noch an positiven Mindestzinsen fest.
Dabei sind negative Bauzinsen grundsätzlich denkbar. Denn während die Europäische Zentralbank (EZB) gegenüber den Banken ihre Strafzinsen für Einlagen auf 0,5 % erhöht hat, könnten die Banken statt der Einlagen Kredite mit einem Minuszins vergeben, der natürlich geringer als der Strafzins bei der EZB ausfallen müsste.
Die KfW Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet neben zahlreichen Förderkrediten auch Tilgungszuschüsse an, die dafür sorgen, dass der Darlehensnehmer weniger Geld zurückbezahlt, als er Kredit aufgenommen hat. Der effektive Jahreszins fällt in diesen Fällen negativ aus, so dass man in diesen fällen schon von einem Minuszins sprechen kann.
Häufige Fragen und Antworten kurz erklärt
Die Bauzinsen für Ihre Baufinanzierung können Sie senken, indem Sie mehr Eigenkapital einsetzen. Das erhöhte Eigenkapital senkt die Darlehenshöhe und damit die auf das Darlehen zu zahlenden Zinsen. Der Kreditgeber honoriert zudem ein höheres Eigenkapital mit einem niedrigeren Zinssatz, da er ein niedrigeres Kreditrisiko eingehen muss.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das aktuell niedrige Zinsniveau zugunsten eines erhöhten Tilgungssatzes zu nutzen. Auch dieser wird vom Kreditgeber mit einem niedrigeren Zinssatz honoriert. Zudem verkürzt ein höherer Tilgungssatz aufgrund der höheren Tilgungsraten die Finanzierungsdauer und reduziert Ihre Zahlung von Zinsen.
Haben Sie Ihre Finanzierungsanfrage und alle weiteren Unterlagen eingereicht, erhalten Sie vom Kreditinstitut ein Kreditangebot. Wenn Sie dieses gegenüber dem Kreditinstitut schriftlich angenommen haben, beginnt die Zinsbindungsfrist zum im Vertrag festgelegten Zeitpunkt.
Den Vergleich der Bauzinsen verschiedener Finanzierungsangebote sollten Sie über den ausgewiesenen effektiven Jahreszins vornehmen. Denn dieser enthält alle mit dem aufzunehmenden Kredit im Zusammenhang stehenden Kosten. Achten Sie darauf, dass eine sinnvolle Gegenüberstellung der Angebote nur bei gleichen Bedingungen (Darlehenshöhe, Zinsbindungsfrist, Tilgungssatz, ggf. vereinbarte Sondertilgungen) möglich ist.
Leisten Sie Sondertilgungen, reduziert sich zwar nicht der vereinbarte Sollzinssatz, jedoch zahlen Sie in Summe weniger Bauzinsen, da Sie mit den Sondertilgungen die Gesamtlaufzeit des Kredits verkürzen.
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