Forward-Darlehen: günstige Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich immer um eine Anschlussfinanzierung. Ein Forward-Darlehen kommt also nur infrage, wenn Sie bereits eine Baufinanzierung bedienen- nicht also für künftige Immobilienvorhaben. Bei der Degussa Bank können Sie zwischen 60 Monate bis 6 Monate vor Ablauf Ihrer aktuellen Finanzierung Ihr Forward-Darlehen beantragen und sich auf diese Weise die aktuell niedrigen Sollzinsen über Jahre in Ihrer Anschlussfinanzierung sichern.

Ab wann Sie ein Forward-Darlehen am besten abschließen, hängt vom aktuellen und zu erwartenden Zinsniveau ab. Bei einer laufenden Baufinanzierung genügt es in der Regel, wenn Sie sich 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Eine Zinsfestschreibung ist meist frühestens 60 Monate im Voraus möglich – beziehungsweise dann, wenn die aktuelle Immobilienfinanzierung noch länger als 12 Monate läuft.

Für alle, die Planungssicherheit schätzen, ist ein Forward-Darlehen sinnvoll. Zwar zahlen Sie für ein Forward-Darlehen einen Aufschlag, sichern sich jedoch für Ihre Anschlussfinanzierung über Jahre das aktuelle Zinsniveau. Ist abzusehen, dass die Sollzinsen bis zur Ablösung Ihres alten Darlehens über den Sollzinssatz des Forward-Darlehens inklusive des Forward-Aufschlags hinaus steigen, lohnt sich diese Art der Anschlussfinanzierung auf alle Fälle.

Welche Anschlussfinanzierung für Sie geeignet ist, hängt von Ihrer individuellen Situation sowie dem Zinsniveau ab. Hier lohnt sich ein Vergleich verschiedener Anschlussfinanzierungen. Ansonsten gilt: Bei einer Prolongation ändert sich für Sie nicht viel, Sie verhandeln mit Ihrer Bank nach Ablauf der Sollzinsbindung lediglich neue Konditionen für Ihr Immobiliendarlehen. Eine Prolongation ist für Sie mit dem wenigsten Aufwand verbunden. 

Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem anderen Kreditinstitut. Hier fallen eventuell zusätzliche Gebühren an (Grundschuldabtretung), zudem wird erneut Ihre Bonität geprüft. Ein Forward-Darlehen hat den Vorteil, dass Sie sich bereits sehr viel früher als die üblichen 12 bis 6 Monate um eine günstige Anschlussfinanzierung kümmern können und so von eventuell niedrigeren Zinsen profitieren. 

In allen vorgenannten Möglichkeiten ist Ihnen die Degussa Bank als mehrfach ausgezeichneter Immobilienfinanzierer behilflich. Die für Sie geeignete Anschlussfinanzierung können Sie bei uns kostenlos berechnen.

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Ein Forward-Darlehen funktioniert in der Regel wie ein herkömmliches Annuitätendarlehen. Das bedeutet: Sie zahlen dank Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate. Sie verringern so stetig Ihre Restschuld und der Sollzinsanteil sinkt innerhalb der monatlichen Rate kontinuierlich. Die Besonderheit: Bei einem Forward-Darlehen kann der neue Sollzinssatz schon lange vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist festgeschrieben werden. Bei heim-und-immobilie.de können Sie schon 60 Monate vor Beginn der Anschlussfinanzierung Ihr Forward-Darlehen beantragen, spätestens jedoch noch 6 Monate vor Ende Ihres derzeitigen Baudarlehens.

Die Unterscheidung zwischen einem sogenannten “unechten” und „echten“ Forward-Darlehen liegt im jeweiligen Start des Ablaufs der zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber für das Forward Darlehen vereinbarten Zinsbindungsfrist. Bei einem „unechten“ Forward-Darlehen startet der Ablauf der Zinsbindungsfrist bereits unmittelbar nach Abschluss des Darlehensvertrages. Die Auszahlung des Geldes zum festgelegten Sollzinssatz erfolgt aber erst nach Ablauf der bestehenden Finanzierung. Die Zeitspanne bis zum Ablösetermin des alten Darlehens wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Phase überbrückt, in der keinerlei Kosten anfallen.

Das bedeutet, bei einer angenommenen vereinbarten Zinsbindungsfrist von 10 Jahren = 120 Monate und einer Auszahlung Ihres Forward-Darlehens nach Ablauf Ihrer aktuellen Finanzierung, hier beispielsweise in 20 Monaten, verbleiben mit dem Start der Anschlussfinanzierung nur 100 Monate (ca. 8,5 Jahre) Restlaufzeit Ihrer vereinbarten Zinsbindungsfrist für die heute gesicherten günstigen Zinsen. Damit verkürzt sich also die Tilgungszeit Ihres Baudarlehens zu diesen Konditionen ab dem Auszahlungstermin. 

Demgegenüber beginnt bei einem „echten“ Forward-Darlehen die Zinsbindungsfrist erst mit dem Datum der Darlehensauszahlung Ihrer Anschlussfinanzierung, so dass Sie dann – gemäß unseres Beispiels – noch volle 120 Monate von Ihren günstigen Zinsen profitieren können. Sie haben also die volle Zinssicherheit über die vereinbarten 10 Jahre und damit mehr Zeit zur Tilgung zu günstigen Bedingungen.       

Da bei einem echten Forward-Darlehen die Zinsbindung erst zum Auszahlungstermin beginnt, wird bis dahin ein Forward-Aufschlag fällig. Dieser fällt je nach Bank oder Kreditgeber unterschiedlich hoch aus und liegt derzeit meist zwischen 0,01 und 0,05 Prozentpunkten. Zum Teil verzichten Geldinstitute auf diesen Aufschlag für die ersten sechs bis zwölf Monate. 

Um die Konditionen eines “echten” und eines “unechten Forward-Darlehens” zu vergleichen, müssen Sie die unterschiedlichen Dauern der Zinsbindung als entscheidendes Kriterium miteinbeziehen.